상가 원상복구 의무: 이전 임차인 철거 여부와 보증금 지키는 5가지 방법

임차인은 임대 당시 상태로 복구할 의무가 있습니다 (민법 제615조). '임대 당시 상태'와 '원상회복 범위' 해석은 분쟁 소지입니다. 특히 이전 임차인 시설물 철거 여부가 큰 쟁점입니다.

1. 원칙: 현 임차인 설치/변경 부분 복구

현 임차인은 임차 당시 상태로만 복구 의무를 집니다 (대법원 90다카12035). 임차인이 새로 설치/변경한 부분만 책임집니다. 이전 임차인 시설은 인수 약정 없으면 철거 의무가 없습니다.

• 임차인 설치/변경: 인테리어, 간판, 칸막이, 바닥재, 설비 증설 등.
• 이전 임차인 시설: 인수 약정 없으면 제외.
• 계약서 특약: 명확한 약정이 있으면 우선 적용됩니다.

계약 시 원상복구 범위 명확화가 중요합니다.

1. 계약서 특약 명시: 철거 범위, 면제 범위 등을 구체화합니다.
2. 입주 전 상태 기록: 상가 내부를 상세히 사진/영상 촬영합니다.
3. 퇴거 시 기록 및 협의: 상태 기록 후 임대인과 원상복구 범위 협의합니다.

2. 예외: 이전 임차인 시설 철거 의무 발생

영업 양수도 계약으로 시설을 그대로 인수했다면 이전 임차인 시설까지 철거 의무가 발생할 수 있습니다.

• 포괄적 영업 양수도: 상호, 시설 등을 그대로 인수 시 책임 발생 가능.
• 계약 내용 판단: 영업 양수도 계약 구체 내용 따라 개별 판단 (대법원 2017다268142).
• 임대인 동의/약정: 임대인과 합의 없이 이전 시설을 둔 경우, 현 임차인 철거 의무 없을 수 있습니다.

계약 시 다음 사항을 명확히 해야 합니다.

1. 양수도 계약서 명확화: 인수 시설 범위, 원상복구 의무를 명시합니다.
2. 임대차 계약서 특약 활용: 이전 시설 인수 여부, 원상복구 범위를 기재합니다.
3. 임대인 사전 조율: 이전 시설 처리 방안, 현 임차인 복구 범위를 합의합니다.

원상복구 이견은 비용 문제로 이어지며, 보증금 반환 거부 상황까지 발생합니다. 현실적 대처 방안과 법적 전략을 알아봅니다.

1. 과도한 원상복구 요구 대응

• 선량한 관리자의 주의의무 입증: 건물 관리 기록으로 입증합니다.
• 통상적 마모/자연 손상 구분: 임차인 귀책 없는 손상은 복구 대상 외입니다.
• 제3자 견적 비교/협상: 과도한 견적 시, 자체 견적으로 협상합니다.
• 부분 보증금 반환 협의: 이견 없는 부분은 우선 반환받습니다.

2. 보증금 미반환 시 법적 대응

1. 내용증명 발송: 보증금 반환 요구 내용증명을 보냅니다.
2. 지연손해금 청구: 미반환 기간 동안 법정 이율로 청구 가능합니다.
3. 보증금반환소송 제기: 임대인이 응하지 않으면 법원에 소송합니다.
4. 임차권등기명령 신청: 이사 시 대항력/우선변제권 유지를 위해 신청합니다.

전문가 상담 후 최적의 전략을 수립하는 것이 좋습니다.

3. 폐업 철거 지원금 활용

정부는 폐업 소상공인 철거 비용 지원 사업을 시행 중입니다. 2025년 현재, 관련 정보를 확인하여 비용 부담을 완화할 수 있습니다.

• 지원 사업 확인: 지자체/중기부 등 관련 기관 공고 확인.
• 자격 요건 충족: 사업자 등록, 폐업 신고, 철거 완료 등.
• 필요 서류 준비: 사업자 등록증, 폐업 사실 증명원, 철거 증명 서류 등.

원상복구 의무는 부담되지만, 2025년 현재 법적 기준과 지원 사업 인지로 관리 가능합니다. 계약 시점부터 모든 사항을 임대인과 명확히 합의하고 계약서에 명시하며, 입주 전후 상태 기록이 중요합니다.