전세 허위매물 100% 거르는 전문가 비법 | 시간·돈 아끼는 신고 절차

Q: Q. 부동산 앱의 '실매물' 광고는 믿을 수 있나요?

A. '실매물'은 법적 보증이 아니므로 맹신하면 안 됩니다. '반쪽짜리 실매물'일 수 있습니다. 허위매물 판별 기준과 체크리스트로 다각도 검증이 필수입니다. 2024년 1월 강화된 거래 질서 교란 행위 금지 규정을 위반할 수도 있습니다.

전세 허위매물은 시간과 돈을 낭비시키며, 심각한 사기로 이어질 수 있습니다. 2025년 현재, 허위매물을 100%에 가깝게 걸러내는 방법과 신고 절차를 전문가 수준으로 분석하여 제시합니다.

Vigilant person scrutinizing real estate listing for fake offers.

전세 허위매물 신고 핵심정리

시세보다 10% 이상 저렴, 비현실적 사진, "방금 나갔다"는 답변은 허위매물 신호입니다.
매물 광고의 12가지 기본 정보, 주소 정보 명확성을 확인해야 합니다.
플랫폼 신고 기능과 '부동산광고시장감시센터'를 통해 신고할 수 있습니다.
허위매물 신고 시 과태료 부과 및 중개업소 행정처분이 가능합니다.
시세 파악, 매물 등록일 확인, 정보 일관성 검토가 안전한 매물 찾기의 핵심입니다.

허위매물 판별 기준
판별 기준	의심 신호	확인 필요
가격	시세보다 10% 이상 저렴, '급매' 문구	평균 시세, 특별 사정 확인
사진	생활감 없는 사진, 과도한 광각, 다른 창밖 풍경	다양한 각도 사진, 실제 거주 흔적
매물 정보	12가지 기본 정보 누락, 주소(동, 호수) 미공개	정확한 기재 여부 확인
중개업소 응대	"방금 나갔다", 주소 비공개	매물 존재 여부 재확인
매물 등록일	현저히 오래된 등록일	최근 업데이트 매물 위주 확인

허위매물은 단순 고객 유인 수단을 넘어, 전세 사기 도구로 악용됩니다. '존재하지 않는 매물', '이미 계약된 매물', '조건 변경 매물' 세 가지 유형을 이해해야 합니다. 완벽한 사진과 파격적 가격으로 현혹 후 '방금 나갔다'는 답변은 미끼 수법입니다. 2024년 7월 개정된 공인중개사법상 12가지 필수 정보 기재 의무가 있습니다.

각 유형의 특징을 인지하고 대응해야 합니다.

존재하지 않는 매물: '미끼'입니다. 시세보다 1억 이상 낮은 가격, 완벽한 사진이 특징입니다. 연락 시 "방금 계약되었다"는 답변은 99% 허위매물입니다. 즉시 차단하세요.
이미 계약된 매물: 거래 완료 매물을 의도적으로 내리지 않습니다. 과시용이거나 다른 매물 유인 수법입니다. 최근 3개월 이내 등록/업데이트 매물 위주로 확인하세요.
조건 변경 매물: 실제 매물이지만 가격을 싸게 올리거나 월세를 전세로 속입니다. 융자 정보를 숨기기도 합니다. 가격, 융자, 보증금/월세 형태를 꼼꼼히 대조하세요.

가장 강력한 무기는 '정보력'과 '의심'입니다. 방문 전 "정확한 주소(동, 호수)가 어떻게 되나요? 등기부등본 먼저 확인해 보게요."라고 물으세요. 주소 공개를 거부하면 허위매물일 가능성이 높습니다. 이는 2024년 5월 1일 강화된 정보 공개 의무 위반 소지입니다.

시세 파악: 여러 플랫폼과 주변 부동산에서 평균 시세를 파악하세요. 시세보다 10% 이상 저렴하면 의심입니다.
사진 검토: 생활감 없는 사진, 과도한 광각, 실제와 다른 창밖 풍경은 허위매물 확률이 높습니다. 로드뷰로 비교하세요.
정보 일관성 확인: 12가지 기본 정보(소재지, 면적, 가격 등)가 정확하고 일관적인지 확인하세요.
주소 및 등기부등본 확인 요청: 방문 전 주소 공개를 요청하고 등기부등본 확인 의사를 밝히세요.
중개업소 평판 확인: 온라인에서 해당 중개업소의 평판을 검색해 보세요.

허위매물 확신 시 적극 신고하세요.

부동산광고시장감시센터: 국토교통부 운영. 온라인 제출 시 과태료 부과됩니다.
부동산 중개 플랫폼 자체 신고: 네이버 부동산, 직방 등에서 '신고' 기능 활용. 빠른 삭제 조치 가능합니다.
한국공인중개사협회: 민원 제기 가능합니다.

신고 처리 후 허위매물 판명 시, 중개사는 500만 원 이하 과태료가 부과될 수 있습니다. 일부 지자체는 신고 포상금 제도를 운영합니다. 신고는 시장 투명성 향상에 기여합니다.

Frustration vs relief: avoiding fake listings saves time and money.

허위매물 신고도 중요하지만, 근본적으로 속지 않고 안전한 매물을 찾는 것이 최우선입니다. 체계적인 정보 수집과 분석이 필요합니다. 2025년 부동산 시장은 변동성이 크므로 신중한 접근이 요구됩니다.

신뢰할 수 있는 부동산 정보를 얻는 것은 중요합니다.

'실매물' 표현에 안심하지 마세요. 시세보다 높거나 불리한 조건을 제시하는 '반쪽짜리 실매물'도 있습니다. '합리적이고 안전한 매물'인지 검증하는 것이 전문가 수준입니다. 2024년 1월 시행된 거래 질서 교란 행위 금지 규정을 유념하세요.

피해 예방을 위한 실천 체크리스트입니다.

1단계: 시세 확인 및 예산 설정
지역별 최신 시세를 파악하세요. 네이버 부동산, 직방 등으로 비교하고 거래 사례를 참고하세요. 2025년 3월 기준 시세 변동 가능성을 고려하세요. 예산을 명확히 설정합니다.
2단계: 매물 정보 상세 검토
▲소재지, ▲면적, ▲가격, ▲층수, ▲입주 가능일 등 12가지 기본 정보를 확인하세요. 주소 정보가 불명확하면 주의해야 합니다.
3단계: 사진 및 영상 자료 분석
사진이 실제 구조를 명확히 보여주는지, 생활감이 있는지, 과도한 보정은 없는지 확인하세요. 3D 룸투어, 동영상 자료를 활용하세요. 직접 방문 확인은 필수입니다.
4단계: 중개업소 소통 및 교차 확인
정확한 주소 공개 요청 및 등기부등본 확인 의사를 밝히세요. 중개업소 답변이 애매하면 의심하세요. 여러 중개업소에 문의하여 정보 일관성을 교차 확인하세요.
5단계: 직접 방문 및 현장 검증
채광, 통풍, 소음, 곰팡이, 누수 흔적, 주변 환경을 확인하세요. 계약 전 등기부등본을 발급받아 권리 관계를 확인하세요. 2025년 10월 31일 기준으로 발급된 등기부등본을 확인하는 것이 좋습니다.