베란다 확장 합법, 매매 시 유의점 완벽 정리 (2025년 10월 1일 대책 반영)

흔히 '베란다 확장'이라 하지만, 법적으로 '발코니 확장'과 '베란다 확장'은 다릅니다. 2025년 10월 1일 국토교통부 대책 이전부터 용어 혼동이 불법 건축물의 원인이었습니다.

1. '발코니'와 '베란다' 구분

• 발코니: 외벽 접해 돌출된 공간 (아파트). 서비스 면적으로 합법 확장 가능.
• 베란다: 2층 건물이 1층보다 좁을 때, 1층 지붕 활용 공간 (빌라, 다세대). 원칙적 확장 불법. 용적률 초과, 이행강제금 부과 대상.

부동산 계약 시 용어 차이 인지가 중요합니다.

2. 합법적인 발코니 확장 절차

1. 건축물대장 확인: 발코니 면적, 확장 가능 여부 확인. 관할 구청 문의.
2. 전문가 상담: 건축사 등과 확장 가능 면적, 법규 준수 여부 점검.
3. 시공 계획 및 허가: 법적 기준 맞는 계획 수립, 필요한 경우 허가. 2025년 10월 1일 이후 사후점검 강화.
4. 안전 및 품질 확보: 단열, 방수, 창호 등 시공 품질 확보.

합법 확장은 주택 안전과 가치를 높입니다.

불법 베란다 확장은 심각한 법적, 재정적 문제를 야기합니다. 2024년 1월부터 규제 강화로 단속이 엄격해졌습니다.

1. 불법 확장 리스크

• 이행강제금 부과: 적발 시 매년 건축물 가액의 1/10 부과 가능. 2024년 1월부터 가중 부과 가능.
• 건축물대장 명기 및 재산권 행사 제한: 담보대출 어려움, 매매 제한, 가격 하락.
• 안전 문제: 구조 불안정, 누수, 단열 불량 등 거주자 안전 위협.

2. 한시적 양성화 검토

2014년 이후 11년 만의 소규모 주거용 위반건축물 한시적 양성화는 불법 확장을 합법화할 기회입니다. 2025년 10월 1일 시행 예정입니다.

• 대상: 단독, 다가구, 다세대 등 소규모 주거용.
• 필수 요건: 구조안전성 확보, 보완공사 이행, 관련 법령 준수.

이는 '마지막 기회'입니다. 2025년 10월 1일 이전 전문가와 상담해 양성화 가능 여부를 신속히 검토해야 합니다.

베란다 확장은 주택 가치를 높이지만, 합법성이 전제되어야 합니다. 2025년 10월 1일 국토교통부 대책은 불법 건축물 문제를 해결하고 합법 환경을 조성합니다.