2년 실거주 의무 강화: 전세 승계 매매 불가, 핵심 규제 총정리

토지거래허가구역은 거래 자체를 통제하며, 실거주 목적만 허가합니다 (2024.10.20 시행). 이는 전세 세입자가 있는 주택 매수를 불가능하게 합니다.

2년 실거주 의무: 갭투자의 종말

2년간의 실거주 의무 (2024.10.20 시행)는 갭투자를 무력화합니다. 매수자는 계약 시 '직접 거주' 의사를 증명해야 합니다.

• 법적 근거: 실거주 목적 명시, 2024.10.20 이후 거래 적용.
• 갭투자 불가능: 세입자 거주 시 즉시 실거주 불가, 허가 못 받음.
• 매수자 책임: 대출 무관, 위반 시 이행강제금/허가 취소.

실거주 의무 주택 매매 절차:

1. [Step 1] 토지거래허가구역 지정 여부 확인.
2. [Step 2] 기존 임대차 계약 조건 확인 및 세입자 협의.
3. [Step 3] 매매 계약 및 실거주 증명 준비 (특약 명시).
4. [Step 4] 토지거래허가 신청 및 승인.
5. [Step 5] 소유권 이전 등기 후 2년 실거주 시작.

계약갱신청구권과의 충돌

2024년 10월 15일 대책 이후, 세입자의 계약갱신청구권 행사는 복잡한 변수입니다. 매수자는 소유권 이전 등기 완료 시점에 실거주 의사를 명확히 해야 합니다.

• 매도인 책임: 2024.10.15 이전 계약 시 갱신 거절 가능성 있으나 등기 시점 중요.
• 매수자 권리/한계: 2024.10.20 이후 지정 구역은 구청 허가 필수.
• 실질적 해결: 세입자 갱신 미사용 전제, 임대차 종료 4개월 전 협의. 매수자는 2년 실거주 의무 승계.

세입자 갈등 없이 매매 성사 전략:

1. [Step 1] 매도인은 세입자에게 매매 계획 고지 및 이사 계획 소통.
2. [Step 2] 매수인은 세입자 만료 시점/갱신권 확인, 실거주 계획 검토.
3. [Step 3] 매매 계약 시 '세입자 이사 확정일' 연동 특약 명시.
4. [Step 4] 매수인은 소유권 이전과 동시 실거주 시작 협의 완료.
5. [Step 5] 2024.10.20 이후 지정 시, 잔금 후 6개월 내 실거주 시작 인지.

2024년 10월 15일 대책으로 강화된 실거주 의무 위반 시, 2024년 10월 20일부터 법적 제재가 따릅니다.

구체적인 법적 제재

실거주 의무 위반 시 제재:

• 토지거래허가 취소.
• 이행강제금 부과 (토지 가격 10%, 2024.10.20 이후 취득분).
• 양도소득세 중과.
• 허위 실거주 관련 민사상 책임.

2024년 10월 15일 대책의 토지거래허가구역 확대 및 실거주 의무 강화는 (2024.10.20 시행), 갭투자를 불가능하게 하고 계약 시점별 규제 확인을 필수화했습니다.